Los vacíos de oficinas alcanzan récord histórico mientras el teletrabajo transforma el sector inmobiliario – impacto en inversores y bancos

En las principales ciudades de EE.UU., los edificios de oficinas están más vacíos que en cualquier momento de los últimos treinta años. La tasa nacional de vacancia de oficinas alcanzó el 20,1% en el segundo trimestre de 2026, superando el pico anterior del 19,3% durante la crisis financiera de 2008.

¿Por qué le importa esto? Aunque no sea propietario de oficinas, este cambio afecta a los fondos de pensiones, la estabilidad bancaria, la base impositiva municipal y la economía en general. El inmobiliario comercial es una clase de activos de 20 billones de dólares, y su deterioro genera ondas que afectan a los préstamos, las carteras de inversión y los presupuestos locales.

El valor de las propiedades ha caído un 28% de media desde los máximos de 2022 en ciudades como San Francisco, Nueva York y Chicago, según datos de Green Street Advisors. Con los vencimientos de arrendamientos a la vista, los propietarios enfrentan un brutal ciclo de revalorización a la baja.

¿Qué está impulsando el aumento de la vacancia en oficinas?

Los modelos de trabajo híbrido y remoto se han vuelto permanentes. Aunque muchas empresas llamaron a sus empleados a volver, la asistencia media a las oficinas se sitúa solo en el 48% de los niveles previos a la pandemia, según los datos de registro de Kastle Systems. Los empleadores están reduciendo su espacio físico a medida que vencen los contratos de alquiler.

Además, el recorte de costes corporativos y el cambio hacia espacios de coworking flexibles han acelerado la tendencia. Más del 60% de los CFO encuestados por PwC planean reducir su superficie de oficinas al menos un 20% en los próximos tres años.

¿Cómo están respondiendo los valores de las propiedades y los alquileres?

Los alquileres de oficinas Clase A han caído un 18% a nivel nacional desde 2023, mientras que las propiedades Clase B y C están sufriendo descensos aún mayores, algunas operando a un 50% por debajo del coste de reposición. El volumen de ventas de edificios de oficinas se desplomó un 64% interanual en el segundo trimestre de 2026.

En San Francisco, el precio medio por pie cuadrado ha caído a 350 dólares, frente a los 800 dólares de 2019. Tendencias similares se observan en Los Ángeles, Seattle y Washington D.C.

Datos clave de un vistazo

¿Qué significa esto para los bancos y prestamistas?

Los bancos estadounidenses poseen aproximadamente 2,5 billones de dólares en préstamos inmobiliarios comerciales, de los cuales las oficinas representan unos 1,1 billones. A medida que los valores caen y la refinanciación se vuelve difícil, los impagos están aumentando. La tasa de morosidad de las hipotecas de oficinas ha subido al 6,8%, frente al 2,1% de 2023.

Los bancos regionales con alta concentración en oficinas son particularmente vulnerables. La Reserva Federal ha señalado el inmobiliario comercial como un riesgo principal, y sus pruebas de estrés muestran que una caída del 30% en el valor de las propiedades podría generar pérdidas bancarias de 150.000 millones de dólares.

Hasta ahora, la mayoría de los grandes bancos han constituido reservas, pero los prestamistas más pequeños podrían enfrentarse a consolidaciones o ampliaciones de capital.

¿Cómo están respondiendo los inversores y los fondos de pensiones?

Los inversores institucionales están reduciendo su exposición a oficinas. Blackstone, el mayor gestor de activos alternativos del mundo, ha recortado su exposición a oficinas en un 40% desde 2023, rotando hacia logística, centros de datos y viviendas multifamiliares.

Los fondos de pensiones públicos, que mantienen alrededor del 8% de sus activos en inmobiliario, están bajo presión para depreciar sus tenencias. El sistema de pensiones de los empleados públicos de California (CalPERS) reportó una pérdida del 12% en su cartera de oficinas en 2025, y se esperan reducciones similares este año.

Algunos inversores ven oportunidades: los fondos de deuda en dificultades han recaudado más de 30.000 millones de dólares para comprar préstamos de oficinas con grandes descuentos, apostando por una recuperación a largo plazo o por su conversión a uso residencial.

¿Se pueden convertir los edificios de oficinas en viviendas u otros usos?

Las conversiones están ganando terreno. Más de 40 ciudades han flexibilizado las normas de zonificación para permitir conversiones de oficinas a residencial. Sin embargo, los costes son elevados – una media de 300 dólares por pie cuadrado – y solo alrededor del 20% del parque de oficinas existente es estructuralmente adecuado para la conversión debido a las plantas, el acceso a ventanas y la fontanería.

Aun así, la ciudad de Nueva York ha aprobado 120 proyectos de conversión en el último año, con el objetivo de añadir 20.000 unidades de vivienda. Otras ciudades como Chicago y Los Ángeles están siguiendo el ejemplo, pero el ritmo sigue siendo lento.

¿Qué implica esto para los municipios y las economías locales?

La caída del valor de las oficinas afecta a la recaudación del impuesto sobre bienes inmuebles. Los impuestos a la propiedad comercial representan entre el 20% y el 30% de los presupuestos municipales en muchas áreas metropolitanas. Una caída del 25% en los valores catastrales podría obligar a las ciudades a recortar servicios o subir los impuestos a los propietarios de viviendas.

Además, las oficinas vacías reducen el tránsito peatonal para los comercios y restaurantes del centro, debilitando aún más las economías locales. Ciudades como San Francisco presentan tasas de vacancia comercial por encima del 15% en los distritos centrales de negocios.

¿Qué deben vigilar los inversores y los líderes empresariales?

Los indicadores clave a monitorizar incluyen: los calendarios de vencimiento de arrendamientos (más del 40% de los contratos de oficinas vencen antes de 2028), la trayectoria de los tipos de interés (tipos más altos empeoran la refinanciación) y las políticas de retorno a la oficina de las empresas. Cualquier cambio podría alterar la trayectoria.

También hay que estar atentos a las ventas forzadas: cuando las propiedades se venden a precios de distress, pueden establecer nuevos referentes de mercado que aceleren nuevas caídas.

Conclusiones clave para inversores y empresarios

• La vacancia de oficinas está en el 20,1% – la más alta en 30 años, con valores un 28% por debajo en las principales ciudades.
• Los bancos enfrentan 1,1 billones de dólares en préstamos de oficinas – las tasas de morosidad se han triplicado, siendo los bancos regionales los más expuestos.
• Las conversiones ofrecen una alternativa – pero solo el 20% de los edificios son viables y los costes son elevados.
• La rotación de inversores ya está en marcha – el capital fluye hacia logística, centros de datos y viviendas.
• Los presupuestos municipales están bajo presión – la caída de los ingresos fiscales podría llevar a recortes o subidas de impuestos a los propietarios de viviendas.

Conclusión: un cambio estructural, no un bache cíclico

La caída del mercado de oficinas no es un ciclo típico: refleja cambios permanentes en los patrones de trabajo y las necesidades de espacio corporativo. Aunque algunos edificios se adaptarán, muchos quedarán obsoletos.

Para los inversores, la clave es la exposición selectiva: centrarse en edificios de primera categoría, con buenos servicios y en ubicaciones prime, o girar hacia sectores inmobiliarios alternativos. Para los bancos, son esenciales la reestructuración proactiva de préstamos y los colchones de capital. Para las ciudades, la innovación en la zonificación y la diversificación económica determinarán su recuperación.

Los próximos años separarán a los ganadores de los perdedores, y las decisiones que se tomen ahora moldearán el paisaje urbano durante décadas.