Die Krise im Gewerbeimmobiliensektor verschärft sich: Büroleerstände explodieren und Refinanzierungsdruck steigt

Der Gewerbeimmobiliensektor erlebt seine schwerste Krise seit der globalen Finanzkrise. Remote- und Hybridarbeitsmodelle haben die Nachfrage nach Büroflächen dauerhaft verringert, während höhere Zinssätze die Immobilienwerte drastisch gesenkt und die Refinanzierung für viele Eigentümer unerschwinglich gemacht haben.

Da in den nächsten drei Jahren über 1,5 Billionen US-Dollar an Gewerbeimmobilienkrediten fällig werden, warnen Branchenanalysten vor steigenden Ausfällen, Zwangsveräußerungen von Vermögenswerten und erheblichen Verlusten für Kreditgeber und Investoren. Besonders gefährdet sind Regionalbanken, die einen unverhältnismäßig hohen Anteil an Gewerbeimmobilienkrediten halten.

Büroleerstandsquoten erreichen historische Höchststände

In den wichtigsten Ballungsräumen der USA und Europas sind die Büroleerstandsquoten auf Jahrzehnte nicht gesehene Niveaus gestiegen. San Francisco, Los Angeles, New York und London meldeten Leerstandsquoten von über 20 Prozent, wobei einige Objekte in den zentralen Geschäftsvierteln fast leer stehen.

Die Vermietungstätigkeit hat sich drastisch verlangsamt, da Unternehmen ihre physische Präsenz reduzieren. Viele große Arbeitgeber haben angekündigt, die Bürofläche bei auslaufenden Mietverträgen um 20 bis 40 Prozent zu verringern, mit Verweis auf Kosteneinsparungen und den Erfolg von Remote-Arbeitsregelungen.

Untervermietungsflächen haben den Markt überschwemmt, die Mieten weiter gedrückt und den Wettbewerb zwischen Vermietern erhöht. Gebäude, die vor drei Jahren voll belegt waren, kämpfen nun um die Bindung von Mietern.

Immobilienwerte brechen ein, während sich die Kapitalisierungszinssätze ausweiten

Die Kombination aus sinkenden Mieteinnahmen und steigenden Kapitalisierungszinssätzen hat eine scharfe Neubewertung von Gewerbeimmobilien ausgelöst. Branchenschätzungen zufolge sind die Werte von Büroimmobilien in vielen Märkten um 30 bis 50 Prozent gegenüber ihren Höchstständen gefallen.

Transaktionen sind zum Erliegen gekommen, da sich Käufer und Verkäufer nicht auf einen Preis einigen können. Wenn Verkäufe stattfinden, erfolgen sie oft mit erheblichen Abschlägen, die für andere Eigentümer schmerzhafte Benchmarks darstellen.

Der Bewertungsschock erstreckt sich über Büroimmobilien hinaus. Auch Mehrfamilienhäuser, Einzelhandelszentren und Industrielager haben Rückgänge erlebt, wenn auch in der Regel weniger stark als der Bürosektor.

Die Refinanzierungswelle bedroht den Markt

Etwa 1,5 Billionen US-Dollar an Gewerbeimmobilienkrediten werden bis Ende 2028 fällig. Viele dieser Kredite wurden aufgenommen, als die Zinssätze nahe Null lagen und die Immobilienwerte viel höher waren.

Kreditnehmer stehen nun vor einem Refinanzierungsumfeld, in dem sich die Zinssätze mehr als verdoppelt haben und die Kreditgeber größere Eigenkapitalpuffer verlangen. Bei Immobilien, die an Wert verloren haben, ist eine Refinanzierung ohne zusätzliche Kapitaleinlagen möglicherweise unmöglich – eine Herausforderung, der viele Eigentümer nicht gewachsen sind.

Kreditverlängerungen und -änderungen haben vorübergehende Entlastung gebracht, aber die Kreditgeber sind zunehmend weniger bereit, Stundungen zu gewähren, da die Verluste steigen. Die Ausfälle nehmen zu, insbesondere bei Büroimmobilien in sekundären und tertiären Märkten.

Regionalbanken sind konzentriert exponiert

Kleine und mittlere Banken halten fast 70 Prozent aller Gewerbeimmobilienkredite in den USA. Im Gegensatz zu großen Großbanken verfügen Regionalbanken über weniger diversifizierte Kreditportfolios und weniger Optionen zur Kapitalbeschaffung.

Die Aufsichtsbehörden haben begonnen, Banken mit hohen Konzentrationen von Gewerbeimmobilienkrediten zu prüfen. Einigen Instituten wurde auferlegt, ihre Rückstellungen für Kreditverluste aufzustocken, was die Rentabilität belastet und die Neuvergabe von Krediten einschränkt.

Analysten erwarten eine Welle von Bankenzusammenbrüchen oder erzwungenen Fusionen unter den schwächsten Regionalbanken, die an die Sparkassenkrise der 1980er und frühen 1990er Jahre erinnert.

Anleger bereiten sich auf Verluste in der gesamten Kapitalstruktur vor

Eigenkapitalanleger in Gewerbeimmobilien haben bereits erhebliche Verluste erlitten. REITs (Real Estate Investment Trusts), die auf Büroimmobilien spezialisiert sind, verzeichneten Kurseinbrüche von 40 bis 60 Prozent gegenüber den Vorkrisenhöchstständen.

Auch Schuldinvestoren spüren den Schmerz. Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS), die an Büroimmobilien gebunden sind, wurden herabgestuft und verbuchten Kursverluste. Einige Anleihen werden auf Distressed-Niveaus gehandelt, was erwartete Verluste von 20 bis 40 Prozent impliziert.

Private Immobilienfonds, die ihre Bestände auf der Grundlage historischer Bewertungen bewerteten, sind nun gezwungen, Vermögenswerte abzuschreiben, was zu Rücknahmesperren und Spannungen mit Kommanditisten führt.

Pensionsfonds und Versicherungen tragen die Kosten

Institutionelle Anleger, darunter öffentliche Pensionsfonds und Versicherungsgesellschaften, betrachteten Gewerbeimmobilien lange als stabile Einnahmequelle und Diversifikation. Der derzeitige Abschwung hat die mit dieser Annahme verbundenen Risiken offengelegt.

Mehrere große Pensionsfonds haben erhebliche Abschreibungen auf ihre Immobilienportfolios gemeldet, und weitere werden erwartet. Versicherungsgesellschaften, die Gewerbehypotheken halten, sind einem steigenden Ausfallrisiko ausgesetzt, was ihre Eigenkapitalpositionen und Ratings beeinträchtigen könnte.

Die Folgen werden wahrscheinlich die Allokationen in Immobilien in institutionellen Portfolios reduzieren und Kapital in Richtung liquiderer und transparenterer Anlageklassen verschieben.

Politische Entscheidungsträger kämpfen mit Ansteckungsrisiken

Notenbanker und Finanzregulierer beobachten die Lage am Gewerbeimmobilienmarkt genau. Sie glauben zwar, dass das Bankensystem besser kapitalisiert ist als 2008, räumen aber ein, dass konzentrierte Engagements lokale oder regionale Krisen auslösen könnten.

Die US-Notenbank hat gezielte Kreditfazilitäten eingerichtet, um Banken mit notleidenden Immobilienkrediten Liquidität zu verschaffen. Diese Programme sollen jedoch keine Zahlungsunfähigen retten, sondern Bank Runs verhindern.

Einige politische Entscheidungsträger haben zu aggressiveren Eingriffen aufgerufen, darunter staatlich gestützte Refinanzierungsprogramme oder teilweise Kreditgarantien. Andere argumentieren, dass nur ein natürlicher Marktbereinigungsprozess die langfristige Gesundheit wiederherstellen könne.

Für Distressed-Investoren ergeben sich Chancen

Während die Krise weit verbreitete Schmerzen verursacht hat, hat sie auch Chancen für gut kapitalisierte Investoren geschaffen. Distressed-Debt-Fonds, Private-Equity-Firmen und opportunistische Immobilieninvestoren sammeln Kapital, um notleidende Vermögenswerte mit hohen Abschlägen zu erwerben.

Diese Käufer erwarten, dass die Erholung von Spitzenlagen und hochwertigen Gebäuden attraktive Renditen bringen wird. Sie setzen auch darauf, dass notleidende Verkäufer gezwungen sein werden, Transaktionen zu tätigen, wenn Kredite fällig werden und das Eigenkapital vernichtet wird.

Die kommenden Jahre werden wahrscheinlich eine massive Übertragung von Gewerbeimmobilien von überverschuldeten Eigentümern an kapitalstarke Investoren mit längeren Zeithorizonten bringen.

Fazit: Ein struktureller Wandel, kein konjunktureller Einbruch

Der Abschwung am Gewerbeimmobilienmarkt unterscheidet sich in einem entscheidenden Punkt von früheren Zyklen: Die Nachfrage nach Büroflächen könnte sich nie vollständig erholen. Remote- und Hybridarbeit haben die Art und Weise, wie Unternehmen physische Räume nutzen, dauerhaft verändert, und dieser Wandel ist noch nicht abgeschlossen.

Für Immobilieneigentümer, Kreditgeber und Investoren wird der Weg vor ihnen lang und schwierig sein. Viele Vermögenswerte werden ihre früheren Werte nie wieder erreichen. Einige Gebäude werden für Wohn-, Industrie- oder andere Zwecke umgenutzt. Andere werden abgerissen.

Die Krise am Gewerbeimmobilienmarkt ist keine bloße konjunkturelle Korrektur, sondern eine strukturelle Neugestaltung des Sektors. Diejenigen, die sich an die neue Realität anpassen, werden überleben; diejenigen, die an der Vergangenheit festhalten, werden es nicht tun.