Krise im Gewerbeimmobilienmarkt: Büroleerstand erreicht 22 % durch hybrides Arbeiten

Warum sollten Sie sich dafür interessieren? Weil Gewerbeimmobilienkredite fast 20 % der Aktiva von Regionalbanken ausmachen und ein wichtiger Bestandteil von Pensionsfonds-Portfolios sind. Wenn Bürogebäude an Wert verlieren, ziehen Banken die Kreditvergabe an, Rentenrenditen sinken und die kommunalen Steuerbasen schrumpfen – was von örtlichen Schulen bis zu Ihren Altersersparnissen alles beeinflusst.

Neue Daten von CBRE zeigen, dass der Büroleerstand in den USA im zweiten Quartal 2026 22,1 % erreichte, gegenüber 18,5 % vor einem Jahr und über dem bisherigen Höchststand von 19,3 % während der Finanzkrise 2008. Die Durchschnittsmieten sind im Jahresvergleich um 8 % gefallen, während die Immobilienwerte in den großen Metropolregionen um schätzungsweise 15–20 % gesunken sind. Besonders betroffen sind ältere Gebäude der Klassen B und C, die zunehmend obsolet werden, da Mieter moderne, gut ausgestattete Räume verlangen.

Schlüsselzahlen: Moody's Analytics schätzt, dass 200 Milliarden Dollar an Gewerbeimmobilienkrediten in den nächsten 18 Monaten von Zahlungsausfällen bedroht sind, wobei Regionalbanken fast 70 % dieses Engagements halten. Pensionsfonds haben durchschnittlich 9 % ihrer Vermögenswerte in Gewerbeimmobilien investiert, und der kalifornische Pensionsfonds CalPERS hat sein Büroportfolio dieses Jahr bereits um 12 % abgewertet, wie aus jüngsten Offenlegungen hervorgeht.

Warum erreicht der Büroleerstand Rekordniveau?

Das hybride Arbeitsmodell hat die Nachfrage nach Büroflächen grundlegend verändert. Laut einer Studie der Stanford University haben 58 % der US-Arbeitnehmer hybride Arbeitszeitmodelle, mit durchschnittlich 2,3 Tagen pro Woche im Büro. Dies hat den Flächenbedarf pro Mitarbeiter um schätzungsweise 30–40 % reduziert. Große Unternehmen wie Amazon, Google und JPMorgan haben Mietkürzungen oder Untervermietungen von überschüssigen Flächen angekündigt, was den Markt mit zusätzlichem Angebot flutet.

Gleichzeitig hat sich die Präferenz durch Remote-Arbeit hin zu kleineren, hochwertigen Büros in Vorstädten oder gut ausgestatteten Stadtteilen verschoben, wodurch ältere Innenstadtgebäude zurückbleiben. Die Flucht in Qualität hat eine Kluft zwischen erstklassigen und minderwertigen Objekten geschaffen, mit Leerstandsquoten von 15 % bei Klasse-A-Gebäuden gegenüber 28 % bei Klasse C.

Welche Städte und Branchen sind am stärksten betroffen?

Die Auswirkungen variieren stark nach Geografie und Gebäudequalität, wie die folgende Tabelle zeigt:

Städte im Sonnengürtel wie Dallas und Austin schneiden dank Unternehmensumsiedlungen und Bevölkerungswachstum relativ besser ab, aber selbst dort steigen die Leerstände. Der Rückzug des Technologiesektors hat San Francisco besonders hart getroffen, wo die Büroauslastung weiterhin unter 45 % des Vorkrisenniveaus liegt.

Was bedeutet das für Banken, Investoren und Kommunen?

Regionalbanken sind am stärksten exponiert. Gewerbeimmobilienkredite machen bei vielen mittelgroßen Banken über 25 % der Bilanzsumme aus. Mit fallenden Immobilienwerten verschlechtern sich die Beleihungsquoten, und die Banken stellen Milliarden für mögliche Verluste zurück. Die US-Notenbank hat Gewerbeimmobilien in ihrem jüngsten Finanzstabilitätsbericht als zentrales Risiko genannt und warnt, dass Banken mit konzentrierten Portfolios Kapitalengpässe erleiden könnten.

Auch Investoren in gewerbliche Hypothekenanleihen (CMBS) spüren den Druck. Die Delinquenzrate für bürobesicherte CMBS ist laut Trepp auf 6,8 % gestiegen, gegenüber 3,2 % vor einem Jahr. Pensionsfonds, die über Private-Equity-Immobilienfonds große Bestände an Gewerbeimmobilien halten, sehen reduzierte Ausschüttungen und Bewertungsverluste.

Die Kommunen stehen vor einem doppelten Problem: sinkende Grundsteuereinnahmen und geringere Wirtschaftsaktivität in den Innenstädten. San Francisco rechnet in den nächsten zwei Jahren mit einem Haushaltsdefizit von 1,2 Milliarden Dollar, was teilweise auf die rückläufigen Gewerbeimmobilienwerte zurückzuführen ist. Städte versuchen, leerstehende Büros in Wohnungen oder gemischt genutzte Projekte umzuwandeln, aber planungsrechtliche und kostenseitige Hürden bleiben groß.

Wichtige Erkenntnisse für Unternehmen, Investoren und politische Entscheidungsträger

• Banken sollten ihre Gewerbeimmobilien-Exposition prüfen: Regionale Kreditgeber sollten schwere Stressszenarien modellieren und erwägen, Kapitalpuffer aufzustocken oder nicht strategische Kredite zu verkaufen.
• Investoren sollten ihre Allokation überdenken: Reduzieren Sie das Engagement in Büroimmobilien, insbesondere Klasse B/C, und drehen Sie hin zu Industrie-, Logistik- oder Mehrfamilien-Wohnimmobilien, die stärkere Fundamentaldaten aufweisen.
• Eigentümer müssen sich anpassen: Investieren Sie in Modernisierungen (HLK, Ausstattung, flexible Grundrisse) oder erwägen Sie Umnutzungen in Labore oder Wohnraum.
• Politiker sollten Umnutzungen erleichtern: Bauvorschriften vereinfachen, Steueranreize bieten und Kreditgarantien bereitstellen, um ungenutzte Bürobestände zu reaktivieren.

Wie sind die Aussichten für den Gewerbeimmobilienmarkt bis 2027?

Die meisten Analysten erwarten, dass die Abschwächung bei Gewerbeimmobilien bis 2027 anhält, wobei die Leerstandsquote bis Mitte 2027 bei 24–25 % ihren Höhepunkt erreichen könnte. Das Tempo der Erholung hängt von drei Faktoren ab: der Beständigkeit des hybriden Arbeitens (das sich zu verfestigen scheint), der Geschwindigkeit von Gebäudeumnutzungen und dem Zinspfad der US-Notenbank. Bleiben die Zinsen hoch, steigt der Refinanzierungsdruck; fallen sie, könnte sich eine gewisse Entlastung für notleidende Kreditnehmer ergeben.

Es gibt Lichtblicke: Die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen in Top-Lagen bleibt stabil, und Umwandlungen in Wohnraum oder Rechenzentren gewinnen an Fahrt. Der strukturelle Wandel ist jedoch wahrscheinlich dauerhaft, und der Gewerbeimmobilienmarkt muss sich erheblich neu justieren. Vorerst ist Vorsicht das Gebot der Stunde, und das Risikomanagement hat oberste Priorität.