Gewerbeimmobilien spalten sich in zwei Lager: Büroleerstand erreicht Rekord von 21 %, während Logistik und Rechenzentren boomen

Gewerbeimmobilien haben sich 2026 zu einem Markt der zwei Geschwindigkeiten entwickelt. Die Büroleerstandsquote in den USA stieg im dritten Quartal auf einen Rekordwert von 21,0 %, gegenüber 19,6 % ein Jahr zuvor, so Moody's Analytics. Gleichzeitig lag der Leerstand bei Industrieimmobilien bei nur 5,2 % und bei Rechenzentren bei 2,8 %, beide nahe historischer Tiefststände. Diese Divergenz verändert Immobilienbewertungen, die Kreditrisiken der Banken und die Strategie von Investoren, die Gewerbeimmobilien einst als eine einzige Anlageklasse betrachteten.

Die Spaltung hat weitreichende Folgen, die über Eigentümer hinausgehen. Rund 1,2 Billionen US-Dollar an US-Gewerbehypotheken werden zwischen 2026 und 2027 fällig, und ein großer Teil dieser Schulden lastet auf Bürogebäuden, deren Werte stark gefallen sind. Wie Kreditgeber, Eigentümer und Regulierungsbehörden mit dieser Refinanzierungswelle umgehen, wird die Bankbilanzen, die kommunalen Steuerbasen und die Kapitalkosten in der gesamten Wirtschaft beeinflussen.

Wichtigste Erkenntnisse

• Der Büroleerstand in den USA erreichte im Q3 2026 einen Rekordwert von 21,0 %, gegenüber 19,6 % ein Jahr zuvor (Moody's Analytics).
• Der Leerstand bei Industrieimmobilien lag bei 5,2 % und bei Rechenzentren bei 2,8 %, nahe historischer Tiefststände.
• Rund 1,2 Billionen US-Dollar an US-Gewerbehypotheken werden zwischen 2026 und 2027 fällig.
• Notleidende Bürotürme in großen Metropolen werden mit Abschlägen von 35 % bis 45 % gegenüber den Höchstbewertungen von 2021 gehandelt.
• Die Logistikmieten sind seit 2021 um etwa 28 % gestiegen, während die Mieten für Class-A-Büros in Gateway-Städten um etwa 12 % gefallen sind.
• Die Bauausgaben für Rechenzentren erreichten Mitte 2026 eine annualisierte Rate von 92 Milliarden US-Dollar, mehr als das Doppelte des Tempos von 2023.

Der Zwei-Geschwindigkeiten-Markt für Gewerbeimmobilien 2026

Die folgende Tabelle vergleicht die vier wichtigsten Gewerbeimmobiliensegmente anhand der Kennzahlen, die für Eigentümer und Kreditgeber am wichtigsten sind.

Warum der Büroleerstand immer neue Rekorde aufstellt

Der Büromarkt verzeichnet nun seit fünf aufeinanderfolgenden Quartalen einen Leerstand von über 20 %. Hybride Arbeitsmodelle haben sich bei etwa 2,7 Tagen pro Woche im Büro für den durchschnittlichen US-Wissensarbeiter stabilisiert, so die Arbeitsplatzanalysefirma Kastle Systems, was den Eigentümern eine strukturell geringere Nachfrage hinterlässt.

Die Mieter schrumpfen nicht einfach. Sie verbessern sich. Class-A-Gebäude in erstklassigen Lagen ziehen weiterhin Mietinteresse an, während Class-B- und Class-C-Objekte Mieter verlieren und Schwierigkeiten haben, Flächen nachzubesetzen. Diese Flucht in die Qualität bedeutet, dass die Gesamtleerstandszahl das Ausmaß des Problems im älteren Bestand untertreibt, wo der Leerstand in einigen zentralen Geschäftsvierteln 30 % überschreiten kann.

Die Refinanzierungswand

Der akuteste Druck kommt von den Schuldenfälligkeiten. Kredite, die bei nahezu null Prozent Zinsen vergeben wurden, erfordern nun eine Refinanzierung zu deutlich höheren Kupons, und viele Gebäude können den Schuldendienst bei den aktuellen Bewertungen nicht tragen. Die Kreditgeber haben reagiert, indem sie Laufzeiten verlängert, neues Eigenkapital eingeschossen oder Vermögenswerte direkt verkauft haben.

Warum Logistik und Rechenzentren boomen

Dieselben Technologietrends, die Büros schaden, treiben die Nachfrage anderswo an. E-Commerce-Fulfillment, Rückverlagerung von Lagerbeständen und der Ausbau der KI-Infrastruktur haben eine intensive Nachfrage nach Lager- und Rechenzentrumsflächen geschaffen.

Der Industrieleerstand von 5,2 % ist im historischen Vergleich niedrig, obwohl er seit dem pandemiebedingten Tiefstand von unter 3,5 % gestiegen ist, da neues Angebot auf den Markt kam. Rechenzentren sind noch knapper, mit einem Leerstand von 2,8 % und der Stromverfügbarkeit, nicht Land oder Kapital, als wichtigster Einschränkung für neue Entwicklungen.

Strom, nicht Land, ist der Engpass

Entwickler berichten, dass die Sicherung des Netzanschlusses und langfristiger Stromverträge jetzt länger dauert als der Bau selbst. In mehreren Märkten haben Versorgungsunternehmen Wartelisten für große Industriekunden eingeführt, eine Dynamik, die das Wachstum von Rechenzentren im Jahr 2027 begrenzen könnte, selbst wenn die Nachfrage weiter steigt.

Wie wirkt sich dies auf kleine Unternehmen und lokale Volkswirtschaften aus?

Kleine Unternehmen spüren den Büroabschwung indirekt, aber stark. Kommunale Haushalte in Städten mit einer starken Bürosteuerbasis geraten unter Druck, was zu höheren Grundsteuern für gewerbliche und private Eigentümer, reduzierten Dienstleistungen und langsameren Genehmigungen führen kann.

Dienstleistungsunternehmen, die sich um Büroviertel gruppierten, von Restaurants bis zu Reinigungen, haben sinkende Kundenfrequenzen verzeichnet, da der Fußgängerverkehr zurückging. Gleichzeitig haben logistikintensive Regionen steigende Beschäftigung in Lagern und Grundsteuereinnahmen verzeichnet, was zu einer geografischen Umverteilung der Wirtschaftstätigkeit führt.

Was bedeutet dies für Banken und Investoren?

Regionalbanken halten einen unverhältnismäßig hohen Anteil an Gewerbeimmobilienkrediten, insbesondere für Büros. Analysten schätzen, dass Bürokredite etwa 17 % des Gewerbeimmobilienengagements bei mittelgroßen US-Banken ausmachen, wobei die genauen Zahlen je nach Institut variieren.

Investoren haben reagiert, indem sie Kapital in Industrie-, Rechenzentrums- und lebensmittelverankerte Einzelhandelsimmobilien umgeschichtet haben. Börsennotierte Immobilienfonds (REITs), die auf Logistik und Rechenzentren ausgerichtet sind, haben Büro-REITs deutlich übertroffen und damit einen Trend fortgesetzt, der 2023 begann.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie hoch ist die Büroleerstandsquote in den USA im Jahr 2026?

Der Büroleerstand in den USA erreichte im dritten Quartal 2026 einen Rekordwert von 21,0 %, gegenüber 19,6 % ein Jahr zuvor, so Moody's Analytics. Der Leerstand liegt seit fünf aufeinanderfolgenden Quartalen über 20 %, getrieben durch hybrides Arbeiten und die Flucht in höherwertige Gebäude.

Warum laufen Logistik- und Rechenzentrumsimmobilien so gut?

Logistik und Rechenzentren profitieren von E-Commerce-Fulfillment, Rückverlagerung von Lagerbeständen und KI-Infrastrukturausgaben. Der Industrieleerstand lag im Q3 2026 bei 5,2 % und der Leerstand bei Rechenzentren bei 2,8 %, beide nahe historischer Tiefststände, mit Mieten, die seit 2021 um 28 % bzw. 41 % gestiegen sind.

Wie viele Gewerbehypotheken werden 2026 und 2027 fällig?

Rund 1,2 Billionen US-Dollar an US-Gewerbehypotheken werden zwischen 2026 und 2027 fällig. Ein erheblicher Teil ist durch Bürogebäude besichert, deren Werte gefallen sind, was Kreditgeber und Eigentümer zu Verhandlungen über Verlängerungen, neue Eigenkapitalzuführungen oder Abschläge bei Verkäufen zwingt.

Betrifft der Büroabschwung kleine Unternehmen?

Ja, wenn auch indirekt. Städte mit einer starken Bürosteuerbasis geraten unter Haushaltsdruck, was die Grundsteuern erhöhen und Dienstleistungen reduzieren kann. Dienstleistungsunternehmen in der Nähe von Bürovierteln haben einen Rückgang der Fußgängerfrequenz erlebt, während logistikintensive Regionen Beschäftigung und Steuereinnahmen hinzugewonnen haben.

Was sollten Investoren bei Gewerbeimmobilien für den Rest des Jahres 2026 beobachten?

Investoren sollten das Tempo der Abwicklung von Bürokrediten, die Offenlegung der Bankergebnisse zum Gewerbeimmobilienengagement und die Stromverfügbarkeit für Rechenzentren beobachten. Die Kluft zwischen Büro- und Industriebewertungen dürfte bestehen bleiben, bis die Refinanzierungswelle abebbt und sich die Nachfragemuster stabilisieren.