抵押贷款需求因高利率下降18% 购房者持币观望

根据抵押贷款银行家协会数据，2026年7月抵押贷款申请量较去年同期下降18%，30年期固定利率平均维持在6.55%。尽管这低于2025年底7.2%的峰值，但仍远高于几年前低于3%的水平。

为什么您应关注？无论您是潜在购房者、现有房主还是租户，抵押贷款利率和需求都会影响住房可负担性、房产价值和租金。需求持续下降可抑制价格增长，但供应紧张可能阻止大幅下跌。理解这些动态有助于您在购房、卖房或租房时做出更明智的决策。

为何抵押贷款利率居高不下？

尽管美联储暂停加息，抵押贷款利率并未大幅下降，因为它与反映通胀预期和经济前景的长期债券收益率关联更紧密。10年期美国国债收益率维持在4.2%以上，使抵押贷款利率保持高位。

此外，美联储的量化紧缩计划减少了其持有的抵押贷款支持证券，消除了市场中的关键买家。这推高了抵押贷款利差，使利率比历史国债收益率关系所显示的水平高出约0.5个百分点。

这对房价意味着什么？

需求放缓通常会给价格带来下行压力，但供应限制正在抵消这一效应。6月现房库存为3.3个月供应量，远低于6个月均衡水平。因此，根据全美地产经纪商协会数据，6月现房中位价为41.2万美元，同比上涨2.3%。

然而，价格增长已从2024年的两位数涨幅放缓。阳光地带和中西部部分地区的市场放缓更为明显，而土地有限的沿海城市仍相对坚挺。

抵押贷款放缓如何影响租户？

由于能买得起房的人减少，更多人留在租赁市场，使租房需求保持高位。根据Apartment List数据，7月全国平均租金同比上涨3.1%，但低于2025年初的5.2%。在一些大都市地区，随着潜在购房者推迟购房，租金增长加速。

对于租户，权衡是明确的：继续租房意味着避免高借贷成本，但面临租金持续上涨。许多人选择更长时间租房，这反过来支持了多户住宅建设以及投资者对出租物业的兴趣。

购房者在此市场中应如何操作？

对于能承受当前利率的购房者，市场提供了更多议价空间。在竞争报价减少的情况下，一些人能获得卖方的让步或以低于要价的价格成交。然而，可负担住房的池子仍然有限，信用评分较低的购房者面临更高利率。

财务顾问建议购房者计算盈亏平衡点：如果未来几年利率下降1个百分点，再融资可能值得。对于计划在住房中居住至少5至7年的人，与支付不断上涨的租金相比，现在买房可能仍然合理。

关键要点 – 您应关注什么

• 抵押贷款申请量同比下降18%，利率维持在6.5%以上。
• 房价仍温和上涨（同比+2.3%），因供应有限。
• 租金继续上涨（+3.1%），因潜在购房者仍选择租房。
• 住房供应为3.3个月，远低于均衡市场（6个月）。
• 购房者议价能力增强，但可负担性仍是重大挑战。

展望未来，抵押贷款利率走势将取决于通胀数据和美联储政策信号。如果美联储暗示2027年降息，抵押贷款利率可能放松，从而提振需求。然而，利率大幅下降也可能重新引发竞价战并再次推高价格。目前，购房者应专注于个人财务准备和长期计划，而非试图择时入市。

投资房地产投资信托基金和住宅建筑商股票的投资者应关注新屋开工和许可数据，这些将预示未来供应趋势。未来几个月对于确定住房市场是企稳还是进入更明显下行至关重要。