Büroleerstand erreicht Rekordhoch – Homeoffice verändert Gewerbeimmobilien – Auswirkungen auf Investoren und Banken

In den großen US-Städten stehen Bürogebäude leerer als jemals zuvor in den letzten dreißig Jahren. Die nationale Büroleerstandsquote erreichte im zweiten Quartal 2026 20,1 % und übertraf damit den bisherigen Höchststand von 19,3 % während der Finanzkrise 2008.

Warum ist das für Sie relevant? Auch wenn Sie keine Büros besitzen, wirkt sich dieser Wandel auf Pensionsfonds, die Stabilität der Banken, die kommunale Steuerbasis und die Gesamtwirtschaft aus. Gewerbeimmobilien sind eine Anlageklasse von 20 Billionen Dollar, und ihre Schieflage wirkt sich auf Kredite, Anlageportfolios und lokale Haushalte aus.

Die Immobilienwerte sind im Durchschnitt um 28 % gegenüber den Höchstständen von 2022 in Städten wie San Francisco, New York und Chicago gefallen, so Daten von Green Street Advisors. Angesichts auslaufender Mietverträge stehen Vermieter vor einem brutalen Abwertungszyklus.

Was treibt den Anstieg des Büroleerstands an?

Hybride und reine Homeoffice-Modelle haben sich dauerhaft etabliert. Zwar riefen viele Unternehmen ihre Mitarbeiter zurück, doch die durchschnittliche Büropräsenz liegt laut den Zutrittsdaten von Kastle Systems nur bei 48 % des Vorkrisenniveaus. Arbeitgeber reduzieren ihre Flächen, wenn Mietverträge auslaufen.

Zudem haben Kostensenkungen und der Trend zu flexiblen Coworking-Flächen die Entwicklung beschleunigt. Über 60 % der von PwC befragten Finanzvorstände planen, ihre Bürofläche in den nächsten drei Jahren um mindestens 20 % zu reduzieren.

Wie reagieren Immobilienwerte und Mieten?

Die Mieten für Büros der Klasse A sind seit 2023 bundesweit um 18 % gesunken, während Objekte der Klassen B und C noch stärker gefallen sind, einige werden zu 50 % unter den Wiederbeschaffungskosten gehandelt. Das Verkaufsvolumen für Bürogebäude brach im zweiten Quartal 2026 im Jahresvergleich um 64 % ein.

In San Francisco fiel der Durchschnittspreis pro Quadratfuß auf 350 Dollar, gegenüber 800 Dollar im Jahr 2019. Ähnliche Trends sind in Los Angeles, Seattle und Washington D.C. zu beobachten.

Kennzahlen auf einen Blick

Was bedeutet das für Banken und Kreditgeber?

US-Banken halten etwa 2,5 Billionen Dollar an Gewerbeimmobilienkrediten, wobei Büros etwa 1,1 Billionen Dollar ausmachen. Mit fallenden Werten und schwierigerer Refinanzierung steigen die Ausfälle. Die Säumnisquote bei Bürohypotheken kletterte auf 6,8 %, gegenüber 2,1 % im Jahr 2023.

Regionalbanken mit hohem Büroexposure sind besonders gefährdet. Die Federal Reserve stuft Gewerbeimmobilien als ein Hauptrisiko ein, und Stresstests zeigen, dass ein Wertverlust von 30 % zu Bankverlusten von 150 Milliarden Dollar führen könnte.

Bisher haben die meisten Großbanken Rückstellungen gebildet, aber kleinere Kreditgeber könnten Konsolidierungen oder Kapitalerhöhungen ins Haus stehen.

Wie reagieren Investoren und Pensionsfonds?

Institutionelle Anleger reduzieren ihre Büroallokation. Blackstone, der weltweit größte Alternative-Asset-Manager, hat sein Büroexposure seit 2023 um 40 % abgebaut und dreht hin zu Logistik, Rechenzentren und Mehrfamilienhäusern.

Öffentliche Pensionsfonds, die etwa 8 % ihres Vermögens in Immobilien halten, müssen ihre Bestände abschreiben. Der kalifornische Pensionsfonds für öffentliche Angestellte (CalPERS) meldete 2025 einen Verlust von 12 % bei seinem Büroportfolio, und ähnliche Abschreibungen werden auch für dieses Jahr erwartet.

Einige Investoren sehen Chancen – Distressed-Debt-Fonds haben über 30 Milliarden Dollar aufgebracht, um Bürodarlehen mit hohen Abschlägen zu kaufen, in der Hoffnung auf eine langfristige Erholung oder Umnutzung zu Wohnzwecken.

Können Bürogebäude in Wohnungen oder andere Nutzungen umgewandelt werden?

Umwandlungen gewinnen an Fahrt. Über 40 Städte haben die Bebauungsvorschriften gelockert, um Büro-zu-Wohn-Umwandlungen zu ermöglichen. Die Kosten sind jedoch hoch – durchschnittlich 300 Dollar pro Quadratfuß – und nur etwa 20 % des bestehenden Bürobestands sind aufgrund von Grundrissen, Fensterzugang und Sanitärinstallationen strukturell geeignet.

Trotzdem hat New York City im letzten Jahr 120 Umwandlungsprojekte genehmigt, um 20.000 Wohneinheiten zu schaffen. Andere Städte wie Chicago und Los Angeles ziehen nach, aber das Tempo bleibt gering.

Was bedeutet das für Gemeinden und lokale Wirtschaften?

Sinkende Bürowerte schlagen sich auf die Grundsteuereinnahmen nieder. Gewerbeimmobiliensteuern machen in vielen Metropolen 20–30 % der Stadthaushalte aus. Ein Rückgang der Verkehrswerte um 25 % könnte Städte zwingen, Leistungen zu kürzen oder die Steuern für Hausbesitzer zu erhöhen.

Zudem reduzieren leere Büros die Kundenfrequenz für Einzelhändler und Restaurants in der Innenstadt, was die lokale Wirtschaft zusätzlich schwächt. Städte wie San Francisco verzeichnen im zentralen Geschäftsbezirk Leerstände im Einzelhandel von über 15 %.

Worauf sollten Investoren und Unternehmensführer achten?

Zu den wichtigsten Indikatoren gehören: auslaufende Mietverträge (über 40 % der Büromietverträge laufen bis 2028 aus), die Zinsentwicklung (höhere Zinsen verschlechtern die Refinanzierung) und die Rückkehrpolitik der Unternehmen. Jede Änderung könnte die Entwicklung beeinflussen.

Außerdem sollten Notverkäufe beobachtet werden – wenn Immobilien zu Notpreisen veräußert werden, können sie neue Marktvergleichswerte setzen, die weitere Rückgänge beschleunigen.

Wichtige Erkenntnisse für Investoren und Unternehmer

• Der Büroleerstand liegt bei 20,1 % – der höchste Stand seit 30 Jahren, mit Wertverlusten von 28 % in den großen Städten.
• Banken haben 1,1 Billionen Dollar an Bürokrediten – die Ausfallraten haben sich verdreifacht, Regionalbanken sind am stärksten gefährdet.
• Umwandlungen bieten eine Rettungsmöglichkeit – aber nur 20 % der Gebäude sind geeignet, und die Kosten sind hoch.
• Die Umschichtung der Anleger läuft – Kapital fließt in Logistik, Rechenzentren und Wohnimmobilien.
• Die Kommunalhaushalte stehen unter Druck – sinkende Steuereinnahmen könnten zu Kürzungen oder höheren Grundsteuern führen.

Fazit: Ein struktureller Wandel, kein konjunktureller Einbruch

Der Abschwung am Büromarkt ist kein typischer Zyklus – er spiegelt dauerhafte Veränderungen bei den Arbeitsmodellen und dem Platzbedarf von Unternehmen wider. Einige Gebäude werden sich anpassen, viele werden jedoch veralten.

Für Investoren gilt es, selektiv vorzugehen – sich auf erstklassige, gut ausgestattete Gebäude in Top-Lagen zu konzentrieren oder in alternative Immobiliensegmente umzuschwenken. Für Banken sind eine proaktive Umschuldung und Kapitalpolster unerlässlich. Für Städte werden Innovationen bei der Bebauungsplanung und wirtschaftliche Diversifizierung über die Erholung entscheiden.

Die kommenden Jahre werden die Gewinner von den Verlierern trennen, und die jetzt getroffenen Entscheidungen werden das Stadtbild für Jahrzehnte prägen.